Rachel : Un immeuble de 20 logements qui a doublé le NOI en 12 mois


1. Vérification et diagnostic de base

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Nous avons commencé par examiner attentivement les coûts de location, l'efficacité de l'aménagement des unités, la vitesse de location, l'arriéré de maintenance, la composition des locataires et l'image de marque. Rachel avait 30 % de postes vacants, des loyers moyens à 85 % du marché et des coûts d'entretien de 15 % supérieurs au budget. Le diagnostic : le produit n'était pas aligné sur le marché, les opérations étaient réactives et la location manquait d'urgence.

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2. Cap-Ex stratégique qui compte

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Plutôt que de procéder à une rénovation intestinale à grande échelle, nous avons appliqué un « cap-ex chirurgical » à Rachel : amélioration des finitions de cuisine, ajout de linge dans l'unité dans quatre unités, amélioration de l'éclairage et du revêtement de sol et changement de marque des espaces communs. Ces améliorations nous ont permis de repositionner les unités pour des loyers majorés sans avoir à exercer un effet de levier excessif. Le loyer unitaire a augmenté de +18 % en six mois.

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3. Refonte de la location et du marketing

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Nous avons remplacé les annonces vétustées par des photographies professionnelles, réécrit la description de chaque unité pour un public clair (jeunes professionnels et propriétaires d'animaux) et remanié le site Web et les campagnes publicitaires. Nous avons mis en place un CRM pour accélérer le suivi des clients, offert des prix unitaires échelonnés (standard ou Premium) et réduit les jours de commercialisation de 40 %. Le taux de conversion s'est amélioré en conséquence.

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4. Harmonisation des opérations et de l'expérience

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Les mises à niveau en matière de location n'ont d'importance que si l'expérience des résidents les soutient. Nous avons normalisé les processus d'emménagement, défini les SLA de maintenance, suivi les commandes de travail et sommes passés du mode « réactif » des fournisseurs à des inspections proactives. Les nouveaux sondages sur la satisfaction des résidents ont révélé un bond de 22 points en trois mois.

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5. Contrôles financiers et rapports transparents

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Nous avons mis en place des tableaux de bord bimensuels montrant le loyer par logement, les tendances en matière de postes vacants, les écarts de renouvellement, les dépenses par unité et la trajectoire des NOI. Les majorations cachées ont été supprimées, les relations avec les fournisseurs renégociées et les taux de recouvrement ont amélioré la structure des coûts changeants de -8 % et ont contribué à la croissance des NOI.

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6. Comble l'histoire et construisez la preuve

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Au douzième mois, les chiffres de Rachel parlaient : le taux d'occupation atteignait 98 %, le loyer moyen atteignait 97 % du marché, le chiffre d'affaires a chuté de moitié et le nombre de frais d'emploi a plus que doublé. Nous avons compilé avant et après le rendement unité par unité, qualifié l'immeuble de « communauté premium de 20 logements dans le [marché] » et préparé un dossier de cas prêt à être refinancé ou vendu.

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Le modèle FOX RE en action

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Rachel n'est pas seulement un atout, c'est un point de preuve.

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Responsabilité de bout en bout : Une équipe s'est occupée de la stratégie, du marketing, des opérations et des finances.

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Économie axée sur le rendement Notre structure tarifaire était alignée sur la levée des NOI de Rachel, et pas seulement sur l'entretien.

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Rapports axés sur le delta : Les ponts hebdomadaires, mensuels et trimestriels ont montré une amélioration en temps réel et ont renforcé la confiance des propriétaires.

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